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业委会成立后第一年，90％都做错了这件事！成都多个小区血泪教训

2026.1.12 发布在业委会栏目共0条评论

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AI智能摘要

本文通过成都多个小区的真实案例，指出新成立的业委会普遍面临方向迷失、被琐事缠身的困境。文章强调，业委会成立后的首要任务并非立即处理具体问题，而是应遵循“四步走”战略：首先对现有物业进行续聘表决；其次确定物业合同核心条款；若不续聘，则需制定《选聘方案》；最后进行候选物业“二选一”表决。规范完成这些核心程序，是确立业委会合法性、避免后续纠纷的关键。

— 此摘要由AI分析文章内容生成，仅供参考。

成都成华区某小区，业委会成立刚好一年，前期物业表决不续聘后，工作却突然停滞。招商局物业应急进场仅47天就提出退场，小区面临服务真空危机。与此同时，青羊区、高新区多个业委会同样陷入迷茫——被杂事拖累，连最重要的事情是什么都不知道。本文通过成都多个真实案例，揭秘业委会成立后必须优先处理的＇头等大事＇，避免重蹈覆辙！

一、紧急退场，业委会的“表决后遗症”

业委会成立了，小区的春天却没来，反而陷入更深的迷茫——这是成都多个小区正在经历的真实困境。“业委会成立了，这下小区有救了！”这可能是很多业主在业委会诞生那一刻的共同心声。然而，现实往往比理想更加复杂。上周五，成都成华区某小区街道办的一份《工作指导函》在业主群中传开：招商局物业在2025年11月20日才进场，却在2026年1月7日突然向街道办提出将于1月13日退场。而这个小区的业委会，成立正好满一年。

周五1月9日成都成华区某小区街道办《工作指导函》显示，招商局物业2025年11月20日进场，2026年1月7日向街道办提出于1月13日退场，这个小区，业委会成立了刚好一年了，2025年9月30日完成是否续聘前期物业表决，结果为不续聘。未接着持续推进《选聘方案》《物业合同》业主大会。

二、新手困境，业委会的“无从下手”症

就是上周五1月9日，四川天府研究中心准备在2026年春节前再办一场业委会交流活动，去金牛区实地考察一个小区是否适合交流举办活动。20多年的小区首次成立业委会，已经半年多了业委会成立后，业主期望值太高，业委会和物业、开发商之间各种斗智斗勇，业委会运作很难无从下手。就在同一天，四川天府研究中心计划在春节前举办一场业委会交流活动，准备实地考察金牛区一个小区是否适合作为活动场地。

这个小区业委会成立已半年多，但运作依然困难重重。业主期望值过高，业委会成员在物业、开发商之间疲于周旋，感觉“无从下手”。一位业委会成员坦言：“我们以为成立业委会就是胜利，没想到成立后的路更难走。”业委会成立初期，业主往往会抱有不切实际的期望，认为业委会一成立，所有历史遗留问题都能迎刃而解。而业委会成员多为兼职，缺乏专业知识和经验，在面对开发商、物业公司等专业机构时，常处于信息不对称的劣势地位。这种“新手困境”让不少业委会成立不久就陷入停滞，甚至内部分裂。

三、琐事缠身，业委会的“方向迷失”

高新区、青羊区某小区，业委会合同到期，部分业主要求“一户一表”改造；青羊区某业委会则被小区各种杂事拖累，连自己最重要的工作方向都迷失了。这些业委会陷入了一个共同陷阱：被日常琐事捆绑，无法聚焦核心任务。业委会的法定职责是代表业主利益，监督物业服务质量，决定物业企业的选聘和续聘。然而在实际运作中，业委会往往被拉入处理邻里纠纷、设施维修、停车管理等具体事务中，无法抽身推进更重要的工作。

一位资深社区工作者指出：“业委会不是万能管家，它的核心职能是决策和监督。把业委会当成‘第二物业’，是对其职能的误解和浪费。”

我这里要给的经验是，当业委会成立后最重要的事情的事情就是，对现有物业表决是否续聘、物业合同、如果未续聘《选聘方案》、候选物业二选一。

核心观点：业委会成立后的＂四步走＂战略

基于成都多个小区的实践经验，业委会成立后最重要的事情可以归纳为清晰的＂四步走＂：

（一）对现有物业进行续聘表决

这是业委会成立后必须优先启动的程序。无论业主对现有物业是否满意，都需要通过合法程序做出集体决定。成都成华区案例中，业委会在2025年9月30日完成这项表决，方向是正确的。

（二）确定物业合同核心条款

如果决定续聘，需要重新商定物业合同；如果不续聘，则需要制定新的合同框架。合同中的服务标准、收费标准、违约责任等条款，直接关系到未来数年的小区治理质量。

（三）制定并表决《选聘方案》

如果不续聘现有物业，必须立即启动新物业的选聘程序。《选聘方案》需要明确选聘方式、评分标准、公示流程等，这是确保选聘工作公平公正的基础。

（四）候选物业＂二选一＂表决

最后才是从候选物业中选择最适合的一家。很多业委会错误地将这一步提前，或者在选聘方案不完善的情况下仓促推进，导致后续纠纷不断。

五、为什么这四步如此重要？

法律程序的完整性：这四步构成了完整的物业选聘法律流程，跳过任何一步都可能埋下法律风险。业主共识的建立：通过规范的表决程序，可以最大程度地凝聚业主共识，避免后期因程序问题产生分歧。业委会权威的树立：规范、透明地完成这些核心工作，能够快速建立业委会的公信力和权威。后续工作的基础：物业关系确定后，业委会才能腾出手来处理＂一户一表＂、公共收益、设施维修等具体问题。

六、为什么90%的业委会卡在第一步？

因为业主期待立即看到改变，业委会成员急于证明自己，于是纷纷跳过程序，直奔“办实事”。然而，没有程序保障的“实事”，往往是未来纠纷的源头。一户一表改造重要，但如果没有稳定的物业合作关系，改造可能半途而废；停车问题紧急，但如果没有合法的决策程序，解决方案可能引发更大矛盾。程序看似繁琐，实则是业委会的“护身符”。完成了这四步，业委会的合法性、权威性才能真正确立，后续工作才有稳固基础。