《今日说法》栏目播出的一期节目实录，题为《未公开的账目》，聚焦江苏省昆山市某小区业主与物业公司之间长达数年的纠纷。节目通过实地采访、当事人讲述、专家解读等方式，揭示了一个典型的小区治理难题，并展示了通过法律手段维权成功的全过程。
一、事件背景：冲突升级的导火索昆山某大型小区自2017年交付以来，物业服务长期不到位：楼道脏乱、电梯频繁故障、停车混乱。业主多次交涉无果后，以拒缴物业费表达不满，反而陷入恶性循环。2022年，矛盾激化为业主与保安群体冲突，成为转折点。
二、关键矛盾：业委会缺失与公共收益失管
- 业委会未能成立：
- 社区多次推动，但因业主不了解、不愿参选而失败。
- 缺乏自治组织，物业成了事实上的“管理独裁”。
- 公共收益账目不透明：
- 停车费、广告位租金等应归业主的公共收益被物业独占。
- 原物业撤场时带走 162万元公共收益，未公示明细。
三、法律转机：物管会登场
根据《物业管理条例》，在业委会未能成立的情况下，政府或社区可设立 物业管理委员会（物管会）。
- 2022年底，该小区成立物管会，依法解聘原物业并公开招投标。
- 新物业进驻后，发现原物业除留下一片烂摊子外，还卷走公共收益。
四、诉讼博弈：一笔“糊涂账”的清算
- 诉讼焦点：
- 公共收益162万元的归属与使用。
- 原物业声称已垫付维修款60余万，并主张30%管理成本。
- 证据困境：
- 物业无法提供正规合同、发票，仅提交零散明细与银行流水。
- 法院认定缺乏合法程序与公示，证据效力不足。
- 现场对账：
- 法官带领双方逐项核查：确认垫付约43万。
- 原物业同意降低管理成本比例（30%→15%）。
- 最终结果：
- 双方调解，返还业主 100余万元公共收益，并汇入专账公开公示。
五、典型案例的启示
- 业主自治是核心
- 业委会或物管会的存在，决定小区能否真正实现“业主当家”。
- 业主冷漠＝物业强势＝公共利益失守。
- 公共收益必须公开透明
- 《民法典》明确：广告、停车位、公共设施等收益属于业主共有。
- 每一笔收支应公示，否则极易滋生纠纷。
- 依法维权是关键路径
- 投诉、调解、诉讼三步走，才能保障权益落地。
- 案件显示：法院介入+现场对账，是解决“糊涂账”的有效方式。
六、逻辑结构总结
- 矛盾起源 → 服务差+业委会缺失
- 矛盾激化 → 拒缴物业费+冲突
- 治理转机 → 物管会成立
- 法律博弈 → 公共收益追讨
- 案例结果 → 调解返还资金
- 经验教训 → 业主自治+公开透明+依法维权
七、结语
物业纠纷看似“小事”，实则关乎每一位业主的切身利益。昆山案例告诉我们：不参与=失权利；敢维权=能改观。只有业主主动、程序合法，才能让“家门口的公共财产”真正回到业主手中。
视频问答
问：小区业主与物业公司之间的矛盾主要有哪些？
答：我们小区业主与物业公司之间的矛盾主要集中在物业服务不到位。具体表现为卫生管理差，楼道清洁不及时，电梯等公共设施经常损坏且维修延迟。此外，小区停车混乱，电动车乱停乱放，导致上下班高峰期进出小区需要半小时，严重影响出行。尽管我们缴纳了每平方米2.4元的物业费，但物业公司态度蛮横，服务不积极，导致许多业主选择不交物业费以示抗议，但这也使得物业公司的服务更加恶化。
问：小区业主委员会为何一直未能成立？
答：我们小区业主委员会一直未能成立，主要是因为业主参与度低。社区曾多次推动成立业委会，但始终无人报名。部分业主甚至对业委会的职能和作用不太了解，导致没有人愿意主动承担管理小区的责任。最终，小区管理由物业公司主导，业主处于被动接受的状态，权益得不到有效维护。
问：小区物业管理委员会是如何成立的？它做了哪些工作？
答：在业主委员会无法成立的情况下，社区根据江苏省《物业管理条例》组织成立了物业管理委员会（物管会）。物管会由7至11人组成，主任由社区工作人员担任，副主任由业主代表担任。物管会成立后，首先依法召开业主大会，投票表决通过了解聘原物业公司并选聘新物业公司的决议。随后，物管会公开招标选聘了新物业公司，并与新物业公司签订了合同，完成了备案手续。
问：新物业公司进驻小区时遇到了哪些问题？
答：新物业公司进驻小区时遇到了原物业公司的阻挠。原物业公司不仅锁住了小区大门，拒绝移交相关资料，还带走了小区的公共收益和账目明细。新物业公司进场后发现，办公室空无一物，缺乏业主清册、电梯维保记录、消防设备维保记录等重要资料，导致工作难以开展。此外，小区内存在大量损坏的灯泡、楼道杂物堆积、门禁系统瘫痪等问题，新物业公司不得不垫资70多万元进行初步整改。
问：小区公共收益被原物业公司带走的问题是如何解决的？
答：我们小区的公共收益被原物业公司带走后，物管会代表全体业主将原物业公司起诉至昆山市人民法院，要求返还162万元公共收益。经过多次调解和现场对账，原物业公司承认垫付了43万元的维修资金，并同意将管理成本从30%降至15%。最终，双方达成调解协议，原物业公司返还了100余万元公共收益。这笔钱于2025年3月打入了小区的公共收益账户，业主们可以清晰了解资金的使用情况。
问：新物业公司如何改善小区的管理状况？
答：新物业公司进驻后，对小区环境进行了全面整改。他们以楼栋为单位，实行24小时管家式服务，解决了业主们最关心的停车问题。每天早上安排保安定时定点整理乱停的电动车，确保小区交通顺畅。经过一年多的整改，小区环境有了显著改善，业主们对新物业公司的服务表示满意。
问：小区物业管理纠纷的解决对昆山市物业管理政策有何影响？
答：我们小区的物业管理纠纷引起了昆山市住建局的重视。从2024年开始，昆山市住建局出台了一系列提升物业管理水平的政策指导手册，全域推广成立物管会，并与法院建立联合工作机制，致力于将矛盾纠纷化解在前端。这一系列措施旨在提高物业服务质量，保障业主权益，促进社会和谐稳定。
文章来源：”三栖顾问田照刚“的业委会学习笔记
视频下载：关注公众号回复：20251001
作者：一名正在努力专业的保险学员
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